Gayrimenkul  Alım ve Satımı
 
Tapu Sicili ve Gayrimenkul Mükellefiyeti

Türkiye'den gayrimenkul satın alırken;tapu kayıtlarını ,iskan raporlarını mutlaka incelemeniz gerekir. Kamu kurumları  tarafından istimlak edılmiş  veya böylesine bir poje kapsamına alınmış olabilr. İstimlak bedellerini almamış veya miktarına itiraz etmek istiyorsunuz( El koymadan sonra  ancak miktara itiraz edebilirsiniz bunuda zamanında yapmalısınız çünkü hak düşürücü süre vardır.)
Satın alma işleminden önce emin olmak istiyorsanız veya satımdan sonra problemlerle karşılaşmışsanız(bu malın istenilen muhtevada olmaması,malın teslim edilmemesi,içindeki kiracının tahliye edilmemesi gibi...) bizimle kontak kurun.

                                                                      Açıklama ve İstenen Belgeler 
Satış, bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir (BK.182).
Satış sözleşmesinin iki unsuru vardır. Bunlar satılan taşınmaz mal ve satış bedelidir. Satış bedelinin belirlenmesi taraflara aittir. Az veya çok belirlenebilir. Tapu sicil müdürlüğünün bu bedelin az veya çok olduğu yönünde müdahale yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Satış bedelinin çok düşük gösterilmesi halinde, müdürlük işlem yapmaktan kaçınamaz. Satıcının istemi halinde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edilebilir. Satıcı satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz.
Satıcı ve alıcı satış bedelinin miktarı üzerinde anlaşınca bu bedel resmi senede yazılır. Satıcı bu satış bedelinin tamamını o sırada alabilir. Dilerse bir kısmını alır geri kalanını vadeye bağlayabilir. Sonra alacağını beyan edebilir. Bu beyan resmi senede yazılır. Satıcı satış bedelinden hiçbir peşinat almadan da satış yapabilir. Bu halde satış bedelinin miktarı resmi senede yazılmakla beraber satış bedelinin hiç alınmadığı resmi senede yazılır. Bu bağış sayılmaz. Satış bedeli taraflarca belirlenmiştir. Ancak ödeme daha sonra yapılacaktır. Satıcı bunun için kanuni ipotek talep etmek zorunda değildir. 
Satış bedelinin ödenmesi konusunda taraflar arasındaki hususlar ve vadeler resmi senede yazılır. Ancak bu hususların tapu kütüğüne yazılması mümkün değildir.
İstenen Belgeler:
1.  Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2. Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
3. İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekalet¬name, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsil yetkisine ilişkin belgeler (veka¬letname, vasi kararı, kayyım kararı vb.),
4. İstem, bir tüzel kişi adına yapılıyorsa tüzel kişinin ”gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi” (Tapu K.2),
5. Satıcı ve alıcının vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

Emlak Alırken...

Gayrimenkul alım satımında, vergi yasaları ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümlerin bilinmesi gerekiyor. Alınacak gayrimenkulün geçmiş yıllardan borcu olup olmadığı, tapu değeri belirleme konusunda dikkat edilmesi gereken ayrıntılar önemli olduğu için bazı durumlarda tapunun kimin üstüne yapılacağı da önem kazanıyor.
Satış sırasında, satıştan doğan gelirin vergilendirilmesi, vergi istisnaları (Şirketler), harçlar satıcıların dikkat etmeleri gereken konular.
Gayrimenkul alım satımı yaparken bilmeniz gerekenler aşağıda maddeler hakkında sunulmuştur.
* Almayı düşünüdüğünüz gayrimenkulün geçmiş vergi borcu olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
* Yapımı tamamlanmış gayrimenkul alanların, geçmiş yıllarda tahakkuk etmiş emlak vergilerinin ödenip ödenmediğini yani, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmaları gerekiyor. Bu konuyla ilgili yatırılmış vergilerle ilgili satıcıdan makbuzları göstermesini istemek ve makbuzların birer kopyasını muhafaza etmek doğru bir davranış biçimi olacaktır.
* Emlak vergisi Kanunu 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Gayrimenkulü satın alan kişi, satın aldığı tarihten önceki yıllara ait emlak vergisi borçlarını ödedikten sonra gayrimenkulün önceki sahibinden bu miktarı talep edebilir.

Gayrimenkulün tapu değeri

Gayrimenkulun tapu değerinin tespiti oldukça önemlidir. Başlıklarla incelersek;
1. Gelir Vergisi bakımından:
Gayrimenkuller, alındıkları tarihten sonraki 4 yıl içinde satıldıklarında, satıştan sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilir ve gelir vergisi ödenir. (GVK geçici md. 56/D-6). Yatırım amaçlı gayrimenkul alanların, özellikle 4 yıldan önce satışı öngörülen gayrimenkullerin alış bedelini düşük göstermemeleri doğru olur. Düşük tapu değeri, satış sırasında çok yüksek kar oranları yaratabilir. Böylece ödenmesi gereken yüksek vergilerle karşılaşılması söz konusu olur.
2. Gelir Vergisi İstisnaları:
Miras kalan gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar gelir vergisinden muaf tutulmuşlardır.
3. Emlak Vergisi İstisnaları:
Emekliler, şehit dul ve yetimlerin, gaziler, 200 metrekareyi geçmeyecek bir tek konuta sahip olmaları durumunda emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır.
4. Harç bakımından:
2001 yılı itibarı ile gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Eğer gayrimenkul alırken gerçek alış bedeli, tapu harcına esas olan tutardan düşük ise, gerçek alış bedelinizi tapu senedine yazdırabilirsiniz. Bu istek tapu işlemleri sırasında yapılmalıdır. Mal beyanı açısından kamu görevlilerini, Nereden Buldun sorgusu nedeniyle vatandaşların tümünü ilgilendiren bu durumu mutlaka göz önünde tutun.
5. Harç oranları bakımından
Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcılar, tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harç öderler.

 
2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (binde)
Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin, sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin, ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1.8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3.6
Kira sözleşmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutarı üzerinden sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5.4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayri menkullerin, ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi değeri üzerinden 15
Deniz, göl ve nehir kıyılarında izinli ve izinsiz doldurma suretiyle edinilen yerlerin değeri üzerinden 1260


Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanların "o yılın sonuna kadar" emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Örneğin 2004 yılının Ocak ayında gayrimenkul almışsanız en geç 31 aralık 2004'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeniz, 2005 yılından itibarende emlak vergisini ödemeye başlamanız gerekiyor. Bu durumda 2004 yılının emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Eğer Gayrimenkulü, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında almışsanız emlak vergisi beyannamesini aldığınız tarihten itibaren "üç ay içerisinde" vermeniz gerekiyor.

Veraset ve İntikal vergisi

Gayrimenkulun eşe veya çocuğa alınması ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş veya çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 oranlarında değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olmaz.

Tapu satış değeri

Gayrimenkul satışı sırasında "asgari bir değer" göstermek zorunludur. Tespit edilecek asgari değere göre harç ödenecektir.

Gayrimenkulün gerçek satış değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

Şirketlerin gayrimenkul satışı

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.


Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
* Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
* Tapu harcı ödemezler.
* Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

Satışın belediyeye bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.